PTZ 2026 et prêts aidés : conditions, montants et comment les cumuler
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En 2026, le PTZ finance sans intérêts jusqu'à 50 % du coût d'un appartement neuf pour la tranche de revenus la plus basse, dans toutes les zones ; dans l'ancien, il n'est accessible qu'en zones B2 et C, avec des travaux d'au moins 25 % du coût total. Réservé aux primo-accédants sous plafonds de revenus, il se cumule avec le prêt Action Logement (jusqu'à 30 000 € à 1 % pour les salariés du privé), un prêt PEL, l'éco-PTZ et les aides locales.
Beaucoup d'emprunteurs passent à côté, à tort. Ce qui surprend le plus mes clients en rendez-vous : la banque traite fréquemment un prêt aidé comme un apport, et à mensualité identique, le budget accessible peut augmenter de 10 à 20 %. À condition d'assembler les prêts dans le bon ordre et de les faire lisser.
PTZ 2026 : quels logements, quelles zones, quel montant ?
Avec le prêt à taux zéro, vous ne remboursez que le capital : l'État prend les intérêts en charge. Il complète toujours un prêt principal souscrit dans la même banque. Les logements éligibles dépendent du zonage ABC (zones tendues A bis, A et B1 ; zones détendues B2 et C) :
- appartement neuf, y compris en VEFA : toutes zones ;
- maison individuelle neuve : éligible, avec une quotité plus faible ;
- logement ancien : zones B2 et C uniquement, avec des travaux d'au moins 25 % du coût total de l'opération, devis à l'appui (voir notre guide pour acheter dans l'ancien).
La quotité financée, dans la limite de plafonds, atteint en appartement neuf 50 % pour la tranche de revenus la plus basse, puis 40 %, 40 % et 20 % pour les suivantes. Le montant dépend de la zone, des revenus, de la composition du foyer, du prix et du type de bien. Selon votre tranche de revenus, le remboursement démarre tout de suite ou après un différé de 2, 8 ou 10 ans, pour une durée totale de 10 à 25 ans.
Qui a droit au PTZ ? Les conditions à remplir
- Être primo-accédant : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années ; détenir un investissement locatif ou une résidence secondaire ne vous exclut pas.
- Y habiter : le logement doit devenir votre résidence principale et le rester ; sa location est interdite pendant 6 ans, sauf cas exceptionnels.
- Respecter les plafonds de revenus : ils portent sur le revenu fiscal de référence et varient selon la zone et le nombre d'occupants ; vérifiez-les sur le simulateur officiel de service-public.gouv.fr.
L'éligibilité est appréciée au jour où l'offre est émise : un mariage, une hausse de revenus ou la vente d'un bien peuvent changer votre tranche, voire votre droit. Ne comptez pas sur le PTZ avant la simulation officielle de la banque, et ne signez pas un compromis qui ne tiendrait que grâce à lui.
Prêt Action Logement : 30 000 € à 1 % pour les salariés du privé
Héritier du « 1 % patronal », Action Logement propose aux salariés du privé un prêt accession, l'une des aides les plus oubliées du marché :
- pour qui : les salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole d'au moins 10 salariés ;
- combien : jusqu'à 30 000 € à taux fixe de 1 %, sur 25 ans maximum ;
- pour quel bien : l'achat ou la construction d'un logement neuf, y compris en VEFA, en bail réel solidaire ou en location-accession, et dans l'ancien, uniquement l'achat d'un logement HLM vendu par un bailleur social ;
- sous quelles conditions : des plafonds de ressources, et un achat de résidence principale en primo-accession (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 10 dernières années), à vérifier sur actionlogement.fr.
Cumulable avec le PTZ, un prêt PEL et le prêt principal, il est souvent traité par la banque comme un apport. L'enveloppe annuelle est limitée et l'instruction prend plusieurs semaines : déposez la demande, avec une attestation de votre employeur, dès la signature du compromis, en parallèle des demandes de prêt (voir notre guide pour acheter dans le neuf).
PEL, éco-PTZ, aides locales : les autres prêts aidés
Un PEL ou un CEL ouvre droit à un prêt à taux garanti, fixé à l'ouverture du plan, jusqu'à 92 000 € environ pour un PEL et 23 000 € pour un CEL. Si ce taux est inférieur à celui du marché, activez vos droits ; s'il est supérieur, comme sur de vieux plans à plus de 4 %, servez-vous de l'épargne comme apport. Ne clôturez jamais un PEL sans avoir fait chiffrer ses droits.
L'éco-PTZ finance à 0 % la rénovation énergétique, sans condition de revenus, sur 20 ans maximum, et se cumule avec le PTZ. Demandez-le en même temps que le prêt principal pour le lisser : demandé après, il se superpose au crédit immobilier, et les deux mensualités peuvent s'additionner pendant 20 ans.
Enfin, des communes, métropoles, départements ou régions proposent aux primo-accédants des prêts à 0 % ou des subventions, souvent méconnus : l'ADIL de votre département les recense et conseille gratuitement.
Cumuler PTZ et prêts aidés : pourquoi le lissage est indispensable
Les prêts aidés s'additionnent entre eux et s'ajoutent au prêt principal. Montez le plan en couches :
- chiffrer le coût total : prix, frais de notaire, de garantie et de dossier (500 à 2 000 €, difficiles à négocier), travaux éventuels ;
- placer l'apport, en gardant une épargne résiduelle de 5 000 à 10 000 € minimum, et de 15 000 à 20 000 € avec travaux ou construction ;
- ajouter les prêts aidés, du plus au moins avantageux : PTZ, Action Logement, prêt PEL s'il est compétitif, aides locales ;
- compléter avec le prêt principal.
Sans lissage, la mensualité du PTZ s'ajoute à celle du prêt principal à la fin du différé, et la banque calcule votre endettement sur la pire période. Le lissage module le prêt principal, plus lourd pendant le différé et plus léger ensuite, pour une mensualité totale stable sur toute la durée. Il ne se fait pas tout seul : demandez-le. Prévoyez aussi une condition suspensive de 60 à 75 jours : avec un prêt réglementé, 45 jours sont trop courts. Pour le reste du dossier, voyez ce que la banque regarde vraiment.
Un PTZ de 80 000 € avec et sans lissage
Un couple avec un enfant, 3 100 € nets par mois, achète un appartement neuf à 200 000 €, l'apport couvrant les frais. Hypothèse illustrative : PTZ de 80 000 € (quotité de 40 %, tranche 2 : différé de 8 ans, puis remboursement sur 12 ans) et prêt principal de 120 000 € sur 20 ans à 3,5 %, hors assurance.
Sans lissage : 696 € par mois pendant 8 ans, puis 696 + 556 € (80 000 € ÷ 144 mois) = 1 252 €, soit 1 252 ÷ 3 100 = 40 % d'endettement sur cette période, bien au-delà des 35 %.
Avec lissage : le prêt principal passe à 982 € pendant le différé, puis à 426 € quand le PTZ démarre. La mensualité totale reste d'environ 982 € pendant 20 ans, soit 31,7 % d'endettement, avec 103 € de marge pour l'assurance sous les 35 %.
Et le PTZ évite environ 31 000 € d'intérêts par rapport aux mêmes 80 000 € empruntés à 3,5 % sur 20 ans.
Avant même de parler de taux, ma première question en rendez-vous porte sur les aides auxquelles vous avez droit : un couple éligible au PTZ et au prêt Action Logement n'a pas la même capacité d'achat qu'un autre. Faites donc l'inventaire avant de fixer votre budget. Exigez ensuite de chaque banque deux simulations, avec et sans PTZ, lissage compris, puis vérifiez chaque ligne de l'offre : un lissage promis à l'oral mais absent de l'offre écrite ne vaut rien.
La fiche « PTZ et prêts aidés »
La fiche « PTZ et prêts aidés » détaille l'ordre d'assemblage d'un plan de financement en couches et les trois pièges du montage, la grille pour savoir si vos droits à prêt PEL valent encore quelque chose et le tableau des aides moins connues : caisses de retraite, bail réel solidaire, location-accession. Elle se termine par une check-list d'éligibilité, un plan d'action en cinq étapes, un quiz et un mémo express.
Questions fréquentes
Quelles sont les conditions pour obtenir un PTZ en 2026 ?
Il faut être primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans), respecter des plafonds de revenus qui varient selon la zone et la taille du foyer, et habiter le logement, dont la location est interdite pendant 6 ans sauf cas exceptionnels. Sont éligibles l'appartement neuf dans toutes les zones, la maison neuve avec une quotité plus faible, et l'ancien en zones B2 et C avec au moins 25 % de travaux.
Peut-on obtenir un PTZ pour acheter dans l'ancien ?
Oui, mais seulement en zones B2 et C, dites détendues, et à condition de réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Dans les zones A bis, A et B1, un logement ancien n'ouvre pas droit au PTZ.
Qui peut bénéficier du prêt Action Logement ?
Les salariés d'une entreprise du secteur privé non agricole d'au moins 10 salariés, sous plafonds de ressources, qui achètent leur résidence principale sans en avoir été propriétaires au cours des 10 dernières années (conditions à vérifier sur actionlogement.fr). Le prêt atteint au maximum 30 000 € à 1 %, sur 25 ans maximum, pour un logement neuf ou un logement HLM ancien vendu par un bailleur social.
Peut-on cumuler un PTZ avec d'autres prêts aidés ?
Oui : le PTZ se cumule avec le prêt Action Logement, un prêt PEL, l'éco-PTZ et les aides locales, en complément d'un prêt principal pris dans la même banque. Exigez le lissage pour garder une mensualité stable, et prévoyez une condition suspensive de 60 à 75 jours.
Ce guide fournit une information générale fondée sur les pratiques bancaires constatées à sa date de mise à jour. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit. Chaque banque applique ses propres critères et les chiffres cités évoluent : vérifiez-les au moment de votre projet. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.