Assurance de prêt immobilier : ce qu'elle couvre et comment la payer moins cher
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L'assurance de prêt immobilier rembourse la banque à votre place en cas de décès, d'invalidité ou d'arrêt de travail : aucune loi ne l'impose, mais la banque l'exige, avec au minimum les garanties décès et PTIA. Son coût, qui entre dans le TAEG et dans vos 35 % d'endettement, peut représenter 25 à 35 % du coût total du crédit ; depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d'assurance à tout moment, sans frais.
C'est le poste où vous avez le plus de marge : pour un même profil, le tarif varie du simple au triple selon l'assureur. Mais ne comparez jamais le seul prix : la qualité d'un contrat se lit dans quelques lignes de la notice.
À quoi sert l'assurance de prêt immobilier, et ce qu'elle ne couvre pas
L'assurance emprunteur protège la banque, qui récupère son capital quoi qu'il arrive, et vos proches, qui sans elle se retrouveraient face à la dette. Mais c'est le malentendu que je corrige le plus souvent en rendez-vous : elle n'« assure » pas votre famille. Les fonds vont à la banque, à hauteur de la quotité assurée, et rien ne remplace votre revenu.
Ce rôle revient à la prévoyance, contrat distinct : indemnités journalières souvent dès le premier ou le huitième jour d'arrêt, rente d'invalidité, capital décès et rente d'éducation. Un salarié du privé dispose déjà d'un socle ; un indépendant ou un dirigeant n'a ni maintien de salaire ni prévoyance collective : pour lui, elle est fortement recommandée (voir le guide prêt immobilier pour un chef d'entreprise).
Décès, PTIA, IPT, IPP, ITT : que couvre chaque garantie ?
- Décès : l'assureur solde le capital restant dû, selon la quotité assurée.
- PTIA (perte totale et irréversible d'autonomie) : impossibilité définitive de travailler et besoin d'une tierce personne au quotidien ; capital soldé.
- IPT (invalidité permanente totale) : taux d'invalidité d'au moins 66 % en général ; capital soldé ou mensualités prises en charge.
- IPP (invalidité permanente partielle) : taux de 33 à 66 % ; prise en charge partielle, pas toujours proposée.
- ITT (incapacité temporaire totale) : arrêt de travail complet, indemnisé après la franchise.
Décès et PTIA sont toujours exigés ; pour une résidence principale, l'IPT l'est en général aussi, l'ITT et l'IPP selon le projet. Côté âge, l'ITT et l'IPT prennent souvent fin à 65-67 ans, le décès en général à 80 ans en fin de prêt (75 ou 85 selon les contrats) : un point clé pour emprunter à l'approche de la retraite.
Invalidité : « votre profession » ou « toute profession », la clause qui décide de tout
Derrière les sigles IPT et IPP, deux définitions coexistent. En « votre profession », l'assureur vérifie si vous pouvez encore exercer votre métier. En « toute profession », il n'indemnise que si vous ne pouvez plus exercer aucune activité : tant qu'un poste sédentaire reste théoriquement possible, même sans rapport avec votre métier, il ne verse rien.
Tout se joue dans le barème croisé : un taux fonctionnel (l'atteinte physique, indépendamment du métier) croisé avec un taux professionnel (l'impact sur votre activité réelle) donne le taux final, comparé au seuil de 66 %. La clause « toute profession » neutralise le taux professionnel : le seuil n'est alors presque jamais atteint.
Exigez donc « votre profession ». Elle coûte plus cher, et certains assureurs la refusent aux métiers manuels et à certaines professions médicales : faites-la chiffrer tôt. Or de nombreux contrats groupe bancaires appliquent « toute profession » par défaut : un excellent argument pour passer en délégation, même un peu plus chère.
Forfaitaire ou indemnitaire, franchise, exclusions : les pièges du contrat
En mode forfaitaire, l'assureur règle la part assurée de votre mensualité, quelle que soit votre perte de revenus. En mode indemnitaire, il se limite à la perte réelle, après Sécurité sociale et prévoyance : si votre salaire est maintenu, il peut ne presque rien verser, pour la même cotisation. À garanties égales, préférez le forfaitaire.
La franchise, période d'arrêt non indemnisée, est de 90 jours en standard (30 à 180 selon les contrats) ; plus longue, elle n'a de sens que si votre prévoyance couvre cette période. Côté exclusions, surveillez les sports à risque et surtout les affections du dos et psychiques (hernie, dépression, burn-out), souvent couvertes seulement après hospitalisation ou opération, sauf rachat d'exclusion, une option qui vaut généralement son prix.
Quelle quotité choisir quand on emprunte à deux ?
La quotité est la part du prêt assurée sur chaque tête : le total doit atteindre au moins 100 % ; à deux, de 50/50 à 100/100. Une question guide le choix : si l'un des deux venait à disparaître, l'autre pourrait-il assumer seul le reste de la mensualité sans bouleverser son quotidien ? Si les revenus sont déséquilibrés, couvrez davantage le revenu principal (70/30, 80/20, voire 100 % sur sa tête). Avec des enfants à charge, le 100/100 offre une tranquillité totale, pour un surcoût souvent modeste chez les jeunes. Et la quotité vaut aussi pour l'arrêt de travail : à 30 % de quotité, l'assureur ne prendra en charge que 30 % de votre mensualité pendant une ITT.
Délégation d'assurance et loi Lemoine : comment payer moins
Le contrat groupe de la banque est tarifé par tranche d'âge, pour un profil moyen : il reste intéressant pour un emprunteur âgé, fumeur ou à la santé fragile. La délégation d'assurance, contrat individuel souscrit chez l'assureur de votre choix, est tarifée sur votre profil réel : jeunes, non-fumeurs et professions sédentaires y gagnent presque toujours.
Depuis la loi Lagarde (2010), la banque ne peut ni refuser une délégation aux garanties équivalentes, ni modifier le taux, ni facturer de frais en retour. L'équivalence se juge sur ses critères, 11 au plus parmi les 18 définis par le CCSF, listés dans sa fiche standardisée d'information (FSI) ; la banque répond sous 10 jours ouvrés et motive tout refus par écrit.
La loi Lemoine (2022) permet de changer d'assurance à tout moment, sans frais. Elle supprime le questionnaire de santé quand la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne, tous prêts immobiliers confondus, et que le prêt finit avant vos 60 ans. Elle élargit enfin le droit à l'oubli : plus rien à déclarer 5 ans après la fin du protocole thérapeutique d'un cancer ou d'une hépatite C, sans rechute. Ne résiliez l'ancien contrat qu'après la prise d'effet du nouveau, et répondez à tout questionnaire avec une sincérité totale : une fausse déclaration intentionnelle peut faire annuler le contrat. Côté taux, voyez comment renégocier son prêt immobilier.
Un couple de trentenaires qui passe en délégation
Un couple de 32 ans, non-fumeurs et cadres, emprunte 250 000 € sur 20 ans, assuré à 100 % sur chaque tête.
Contrat groupe à 0,30 % du capital initial par tête : 250 000 × 0,30 % × 2 = 1 500 € par an, soit 125 € par mois et 30 000 € sur 20 ans.
Délégation à garanties équivalentes (ITT forfaitaire, franchise de 90 jours, dos et psy rachetés) à 0,09 % par tête : 250 000 × 0,09 % × 2 = 450 € par an, soit 37,50 € par mois et 9 000 € sur 20 ans.
Économie : 21 000 €, et 87,50 € de moins par mois dans le calcul de l'endettement. Ordres de grandeur à vérifier par devis au moment de votre projet.
Quand on me demande de gagner quelques centièmes sur le taux, je regarde d'abord l'assurance : sur un profil jeune et en bonne santé, l'économie y est souvent plus forte. Je fais chiffrer la délégation dès l'accord de principe et valider l'équivalence pendant l'instruction : l'offre sort au bon tarif, sans retard. Si le calendrier est trop serré, signez avec le contrat groupe et changez dès le lendemain grâce à la loi Lemoine.
La fiche « Assurance de prêt »
La fiche « Assurance de prêt » détaille chaque garantie avec un cas concret, la grille pour comparer deux contrats ligne à ligne, le parcours de substitution loi Lemoine en cinq étapes et un chapitre entier sur le questionnaire de santé : surprimes, exclusions, convention AERAS. Elle se termine par deux check-lists, avant la signature et prêt déjà en cours, un quiz de 10 questions, un mémo express et un lexique.
Questions fréquentes
L'assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?
Aucune loi n'impose l'assurance emprunteur, mais la banque l'exige dans l'offre de prêt : au minimum décès et PTIA, et en général l'invalidité permanente totale (IPT) pour une résidence principale. Vous restez libre de choisir l'assureur, à garanties équivalentes : c'est la délégation d'assurance.
Que change la loi Lemoine pour l'assurance de prêt immobilier ?
La loi Lemoine permet de changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais, à garanties équivalentes. Elle supprime le questionnaire de santé quand la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et que le prêt se termine avant vos 60 ans. Enfin, un cancer ou une hépatite C n'est plus à déclarer 5 ans après la fin du protocole thérapeutique, sans rechute.
Quelle différence entre assurance de prêt et prévoyance ?
L'assurance de prêt ne couvre que le crédit : elle rembourse la banque, selon la quotité assurée. La prévoyance protège votre revenu (indemnités journalières, rente d'invalidité, capital décès) et verse ses prestations à vous ou à vos proches. Elle est fortement recommandée aux indépendants et aux dirigeants.
La banque peut-elle refuser une délégation d'assurance ?
Seulement si les garanties du contrat proposé ne sont pas équivalentes à celles que la banque exige, appréciées sur ses critères publiés (11 au plus parmi les 18 du CCSF). Tout refus doit être motivé par écrit, et la banque ne peut ni modifier le taux du prêt ni facturer de frais en contrepartie.
Ce guide fournit une information générale fondée sur les pratiques bancaires constatées à sa date de mise à jour. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit. Chaque banque applique ses propres critères et les chiffres cités évoluent : vérifiez-les au moment de votre projet. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.