Prêt immobilier pour un chef d'entreprise : le revenu que la banque retient
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Pour un prêt immobilier, la banque retient le revenu d'un chef d'entreprise en moyenne sur ses 3 derniers exercices : la rémunération de gérance pour un gérant de SARL, le salaire pour un président de SAS, le bénéfice déclaré pour une profession libérale, plus les dividendes s'ils sont réguliers, eux aussi moyennés sur 3 ans. Avant même ce revenu, elle analyse vos trois derniers bilans, pour vérifier que la société pourra continuer à vous le verser pendant vingt ou vingt-cinq ans.
Le reste suit la grille commune à tous les emprunteurs (voir ce que la banque regarde dans un dossier) : 35 % d'endettement maximum assurance comprise, 25 ans au plus et, si le dossier est bon, les mêmes exigences d'apport et d'épargne que pour un salarié. Ce qui change, c'est la préparation : un salarié prépare son dossier en trois mois, un dirigeant en deux à trois exercices.
Quel revenu la banque retient-elle pour un dirigeant ?
Comme vous fixez vous-même votre rémunération, la banque remonte à l'entreprise qui vous paie. Elle travaille toujours sur la moyenne des 3 derniers exercices, croisée avec vos avis d'imposition : le chiffre déclaré au fisc fait foi. Le revenu de référence dépend de votre statut :
- gérant majoritaire de SARL ou d'EURL : la rémunération de gérance ;
- président de SAS ou de SASU : le salaire net, sans que le statut d'assimilé salarié dispense de l'analyse des bilans ;
- profession libérale : le bénéfice déclaré sur la déclaration 2035, ni le chiffre d'affaires ni vos prélèvements ;
- entreprise individuelle : le bénéfice déclaré.
Les dividendes s'ajoutent s'ils sont réguliers, retenus eux aussi en moyenne sur 3 ans ; un dividende exceptionnel est écarté. Toutes les banques ne lisent pas vos chiffres de la même façon : certaines réintègrent tout ou partie des amortissements, et sur un même dossier libéral, l'écart de revenu retenu entre deux enseignes peut dépasser 20 %. En micro-entreprise, la logique est différente (voir notre guide prêt immobilier auto-entrepreneur).
Vos bilans lus par la banque
La banque analyse l'entreprise avant le dirigeant. Elle demande vos trois derniers bilans et environ trois ans d'ancienneté : un exercice peut être un accident, deux une embellie, trois dessinent une tendance. L'analyste regarde ensuite quatre lignes :
- les capitaux propres, positifs et en hausse d'un exercice à l'autre ;
- la trésorerie, idéalement deux à trois mois de charges d'avance ;
- l'endettement de la société, avec des échéances couvertes par la capacité d'autofinancement ;
- le compte courant d'associé, créditeur ou nul, jamais débiteur.
La question clé : l'excédent brut d'exploitation couvre-t-il confortablement votre rémunération et les échéances de la société ? Les signaux d'alerte : deux exercices en perte sans explication, des capitaux propres négatifs, un client qui pèse 60 % du chiffre d'affaires et, surtout, des retards URSSAF ou fiscaux, motif de refus quasi systématique tant qu'ils ne sont pas apurés. Une difficulté expliquée d'emblée, avec son plan de sortie, se défend ; découverte par l'analyste, elle vaut refus.
Préparer son dossier deux à trois ans avant
La banque juge une moyenne et une tendance sur trois bilans : ce que vous décidez cette année ne produira son plein effet qu'au troisième bilan suivant. Fiscalement, une rémunération mesurée se défend : moins de cotisations, et un résultat laissé en société, taxé à l'impôt sur les sociétés. Mais la banque calcule sur ce que vous vous versez, pas sur ce que gagne la société : se payer peu, c'est emprunter peu.
Deux à trois ans avant le projet, l'arbitrage penche donc vers une rémunération stable ou légèrement croissante ; une courbe en dents de scie se lit comme du pilotage fiscal, et certaines banques retiennent alors le bas de la fourchette. Dans le même temps : dividendes réguliers avec procès-verbal d'assemblée, comptes professionnels et personnels strictement séparés, compte courant régularisé, dettes sociales et fiscales apurées. Au dépôt, une attestation de revenus de l'expert-comptable et, si le dernier bilan date de plus de six à neuf mois, une situation intermédiaire remplacent une projection par une pièce signée.
Apport et épargne : faut-il plus qu'un salarié ?
Non, si votre dossier est bon et que l'endettement le permet : on vous demande alors exactement ce qu'on demande à un salarié, soit un apport qui couvre les frais de notaire, de garantie et de dossier (environ 10 % du prix dans l'ancien) et une épargne résiduelle d'au moins 5 000 à 10 000 € après l'achat, 15 000 à 20 000 € avec travaux ou construction.
Ce qui fait monter la barre, c'est la fragilité du dossier, pas le statut : bilans irréguliers, activité récente, secteur en difficulté, endettement proche de 35 %, comptes mal tenus. Un apport de 15 à 20 % devient alors l'amortisseur ; sans ces fragilités, ne vous laissez pas imposer un apport « de dirigeant ». Et ne videz jamais la trésorerie de la société pour gonfler votre apport le mois du dépôt : la banque voit le mouvement des deux côtés.
Gérante de SARL : 4 200 € retenus, 31,9 % d'endettement
Sophie, 38 ans, gérante majoritaire d'une SARL (agence de communication, 6 ans d'ancienneté). Rémunération nette sur trois exercices : 3 500, 3 700 puis 3 900 € par mois, soit 3 700 € de moyenne. Dividendes de 6 000 € par an, versés trois années de suite : réguliers, ils sont retenus en moyenne, soit 500 € par mois. Revenu retenu : 4 200 € par mois.
Maison ancienne à 280 000 €, plus environ 21 500 € de frais de notaire et 4 000 € de frais de garantie et de dossier : 305 500 € au total. Elle apporte 55 000 € (18 % du coût total), garde 25 000 € d'épargne et emprunte 250 500 € sur 25 ans, soit environ 1 340 € par mois assurance comprise, selon les taux du moment. Endettement : 1 340 ÷ 4 200 = 31,9 %. Avec des capitaux propres en hausse et aucun retard fiscal, le dossier a été accepté, assurance en délégation couvrant l'incapacité de travail en mode forfaitaire.
Assurance emprunteur et prévoyance du dirigeant
La ligne la plus déterminante de votre assurance de prêt est la définition de l'invalidité : exigez une couverture si vous ne pouvez plus exercer votre profession, jamais « toute profession ». Avec la seconde, il suffit qu'un poste sédentaire vous reste accessible pour que l'assureur refuse la prise en charge. Cette définition coûte plus cher, et certains assureurs la refusent aux métiers manuels ou médicaux : faites-la chiffrer très en amont, en délégation si besoin (voir notre guide assurance de prêt immobilier).
L'assurance de prêt ne couvre que le crédit. La prévoyance professionnelle protège votre revenu : indemnités journalières, rente d'invalidité, capital décès, rente d'éducation. Elle est fortement recommandée pour un dirigeant, qui n'a ni maintien de salaire ni prévoyance collective. Attention au mode d'indemnisation : si votre assurance de prêt est indemnitaire, ce que verse la prévoyance vient en déduction de ses prestations. Faites chiffrer les deux ensemble.
Annoncez dès maintenant à votre expert-comptable un achat immobilier dans deux ou trois ans : cette simple phrase change ses arbitrages sur votre rémunération, vos dividendes et vos investissements. Les dossiers de dirigeants que je monte le plus facilement sont ceux où il travaille pour le projet depuis deux exercices. Joignez aussi une note d'une page sur votre activité : un analyste qui comprend votre métier lit vos bilans avec bienveillance, celui qui ne le comprend pas refuse dans le doute.
La fiche « Chef d'entreprise »
La fiche « Chef d'entreprise » chiffre l'arbitrage entre rémunération et optimisation fiscale, détaille les retraitements que pratiquent les banques habituées aux dirigeants et traite les cas particuliers, de la holding au conjoint co-emprunteur salarié. Elle fournit aussi un plan d'action daté, de deux à trois ans avant le projet jusqu'au compromis, la liste complète des documents du dirigeant, un quiz et un mémo express.
Questions fréquentes
Quel revenu la banque retient-elle pour un gérant de SARL ?
Pour un gérant majoritaire de SARL ou d'EURL, la banque retient la rémunération de gérance en moyenne sur les 3 derniers exercices, vérifiée sur les avis d'imposition et les liasses fiscales. Les dividendes s'y ajoutent s'ils sont réguliers, eux aussi en moyenne sur 3 ans, et la banque analyse en parallèle les bilans de la société.
Un président de SAS est-il considéré comme un salarié par la banque ?
Pas tout à fait. Assimilé salarié, le président de SAS ou de SASU présente des bulletins de paie, mais la banque retient son salaire en moyenne sur les 3 derniers exercices et analyse quand même les bilans de la société. Des dividendes réguliers peuvent s'y ajouter, en moyenne sur 3 ans.
Quel apport pour un prêt immobilier de chef d'entreprise ?
Si le dossier est bon et que l'endettement le permet, le même qu'un salarié : un apport couvrant les frais de notaire, de garantie et de dossier, soit environ 10 % du prix dans l'ancien, et une épargne résiduelle de 5 000 à 10 000 € minimum, 15 000 à 20 000 € avec travaux ou construction. C'est la fragilité du dossier, pas le statut, qui conduit la banque à en demander davantage.
Les dividendes comptent-ils dans les revenus pour un prêt immobilier ?
Oui, s'ils sont réguliers : versés chaque année sur les trois derniers exercices, pour des montants comparables, ils sont retenus en moyenne sur 3 ans. Un dividende exceptionnel, versé une seule fois, est écarté, et certaines banques n'en retiennent qu'une partie.
Ce guide fournit une information générale fondée sur les pratiques bancaires constatées à sa date de mise à jour. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit. Chaque banque applique ses propres critères et les chiffres cités évoluent : vérifiez-les au moment de votre projet. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.