Prêt immobilier en CDD, en intérim ou à la retraite : ce que la banque exige
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Oui, on peut obtenir un prêt immobilier sans CDI. En CDD ou en intérim, la banque retient vos revenus si vous justifiez de 3 ans d'activité sans aucune interruption, dans le même secteur : elle en prend la moyenne, et certaines banques n'en retiennent que 80 %. À la retraite, ce qui borne le projet n'est plus le revenu mais l'âge en fin de prêt : 80 ans le plus souvent, car c'est jusque-là que l'assurance couvre généralement le décès.
La banque ne finance pas un contrat de travail, mais des revenus dont la régularité est prouvée : par un statut, une pension ou un historique documenté. Le socle du dossier reste celui de tout emprunteur (voir ce que la banque regarde dans un dossier) ; voici ce qui change selon votre statut.
Prêt immobilier en CDD ou en intérim : la règle des 3 ans
La banque retient vos revenus si vous démontrez 3 ans d'activité, sans aucune interruption, dans le même secteur. Les trois conditions vont ensemble : trois ans avec six mois sans mission au milieu ne valent pas trois ans, et trois ans répartis sur trois métiers différents non plus.
Elle retient alors la moyenne de vos revenus sur 3 ans, et certaines banques n'en prennent que 80 %. Le chômage perçu entre deux missions est le plus souvent exclu ou fortement décoté, et un trou de plusieurs mois dans l'historique récent (hors congé maternité ou arrêt maladie justifié) fait repartir le compteur.
L'intermittent du spectacle suit une règle distincte : la banque retient la moyenne de ses revenus et de ses indemnités chômage sur 3 ans, car l'indemnisation au titre des annexes 8 et 10 fait partie de son modèle de revenus. Dans tous les cas, le dossier se gagne sur les pièces : contrats et bulletins sur 3 ans, sans trou, 3 derniers avis d'imposition et, pour l'intermittent, relevés France Travail.
Intérimaire du BTP : la moyenne sur 3 ans, puis la règle des 80 %
Intérimaire dans le BTP, 34 ans, 3 ans de missions sans interruption via deux agences. Moyenne de ses 3 derniers avis d'imposition : 26 400 € par an, soit 2 200 € par mois retenus. À 35 %, sa mensualité peut atteindre 770 € assurance comprise, soit de l'ordre de 140 000 à 145 000 € sur 25 ans aux conditions de taux du moment (à vérifier au moment de votre projet).
Dans une banque qui ne retient que 80 % de la moyenne : 2 200 × 80 % = 1 760 €, et une mensualité plafonnée à 1 760 × 35 % = 616 €. Le même projet ne passe plus. Avec 15 000 € d'apport et des comptes bien tenus, son dossier a été accepté par la deuxième banque sollicitée, pas par la première.
Période d'essai : peut-on signer un compromis ?
Oui. Pendant l'essai, vous pouvez chercher un bien et signer un compromis, et la banque peut instruire votre dossier. Mais l'offre de prêt n'est éditée qu'avec une attestation de votre employeur confirmant la fin de la période d'essai et votre embauche définitive.
Tout se joue donc sur le calendrier : l'essai, renouvellement compris, doit se terminer avant l'échéance de la condition suspensive de prêt, en général 45 à 60 jours dans l'ancien, 60 à 75 jours dans le neuf. Comptez précisément avant de signer : si l'essai est renouvelé au-delà de cette échéance, ou rompu, le financement tombe et, selon la rédaction de la clause, votre dépôt de garantie peut être en jeu. Et ne changez jamais d'employeur entre le compromis et le déblocage des fonds sans prévenir votre banque : un nouveau contrat, c'est une nouvelle période d'essai.
Assistante maternelle : quel revenu retient la banque ?
Salariée de plusieurs familles à la fois, l'assistante maternelle entre mal dans les grilles bancaires. La banque s'appuie sur les déclarations Pajemploi, croisées avec vos avis d'imposition, et retient la moyenne de vos revenus déclarés sur 3 ans. Les indemnités d'entretien, de repas et les frais kilométriques sont des remboursements de frais : ne les présentez pas comme du salaire, la banque ne les comptera pas.
Le vrai piège, c'est la distance entre votre secteur d'activité et votre future résidence principale. Acheter loin, c'est perdre vos contrats et reconstituer votre clientèle : la banque y voit un changement d'activité, et certaines refusent pour ce seul motif. Mesurez cette distance avant de faire une offre. À quelques kilomètres, rien ne change, les familles vous suivent : dites-le et montrez-le ; au-delà, appuyez-vous sur les revenus du conjoint, documentez la reconstitution de votre clientèle (demande d'agrément déjà déposée dans le nouveau département, par exemple) ou ciblez les banques qui analysent la situation au lieu de la classer.
Fonctionnaire : un statut qui se négocie
Titulaire de la fonction publique, militaire ou magistrat, vous avez le statut le plus solide qui soit, et la quasi-totalité des banques vous accueillent volontiers. Raison de plus pour négocier trois points qui ne sont pas toujours proposés spontanément :
- le taux, puisque vous êtes un client de long terme à faible risque ;
- la garantie : des cautions mutuelles dédiées aux agents publics (type CASDEN ou BFM) remplacent l'hypothèque, souvent pour moins cher qu'une caution classique ;
- l'assurance : certaines banques appliquent des tarifs préférentiels aux fonctionnaires ; comparez-les avec une délégation.
Attention : un contractuel de la fonction publique n'a pas le statut, et la banque l'analyse comme un CDD.
Prêt immobilier à la retraite : l'âge en fin de prêt fixe la durée
Une pension est l'un des revenus les plus stables qui soient : emprunter à la retraite est tout à fait possible. La contrainte, c'est l'âge en fin de prêt, le plus souvent 80 ans : c'est jusqu'à cet âge que les contrats d'assurance emprunteur couvrent généralement le décès (certains s'arrêtent à 75 ans, d'autres vont jusqu'à 85). Cette limite fixe votre durée maximale : à 65 ans, 15 ans au plus ; en couple, c'est l'âge du plus âgé qui compte. L'endettement se calcule sur la pension nette, toujours à 35 % maximum, assurance comprise.
Si vous partez à la retraite pendant le prêt, certaines banques retiennent vos revenus d'activité, d'autres une moyenne entre ces revenus et votre future pension, selon la banque et votre âge au début et à la fin du prêt. Joignez votre relevé de carrière et votre estimation de retraite, disponibles sur info-retraite.fr.
Taux d'usure : pourquoi un dossier senior peut bloquer
Le taux d'usure est le TAEG maximum légal, fixé par la Banque de France par tranches de durée : au-delà, la banque n'a pas le droit de prêter. Or le TAEG intègre, en plus du taux nominal, l'assurance, les frais de dossier, de garantie et de courtage. Chez un senior, c'est l'assurance qui fait franchir l'usure : un contrat à 0,15 % pour un emprunteur de 30 ans passe couramment à 1,20 %, 1,50 % ou davantage après 60 ans. Les leviers :
- baisser la quotité assurée, par exemple de 100 %/100 % à 50 %/50 % en couple ;
- déléguer l'assurance de prêt à un contrat externe, souvent mieux placé sur les seniors ;
- remplacer l'assurance par un nantissement d'assurance-vie ou de titres, voire passer par un prêt hypothécaire ;
- augmenter l'apport, réduire les frais de garantie ou d'expertise, ou changer de tranche de durée.
Sur ces profils, toutes les banques ne se valent pas : certaines écartent les CDD par principe, d'autres ont des grilles dédiées à l'intérim ou à l'intermittence. Je ne présente donc ces dossiers qu'aux établissements qui les étudient vraiment, avec en tête une demi-page de synthèse : votre profil, le revenu retenu et son mode de calcul, la liste des preuves jointes. Déposer au hasard, c'est collectionner des refus qui fragilisent la suite.
La fiche « Salarié, retraité »
La fiche « Salarié, retraité » traite aussi les primes et le variable en CDI, le changement d'employeur et le portage salarial, et chiffre le cas d'un couple de retraités face à la limite d'âge et au taux d'usure. Elle donne, profil par profil, les pièces à fournir et les pièges à éviter, un plan d'action en 7 étapes, un quiz et un mémo express.
Questions fréquentes
Peut-on obtenir un prêt immobilier en CDD ou en intérim ?
Oui, si vous justifiez de 3 ans d'activité sans aucune interruption, dans le même secteur. La banque retient alors la moyenne de vos revenus sur ces 3 ans, et certaines n'en prennent que 80 %. Un trou de plusieurs mois dans l'historique récent fait repartir le compteur, sauf congé maternité ou arrêt maladie justifié.
Peut-on acheter un bien pendant sa période d'essai ?
Oui : vous pouvez signer un compromis, et la banque peut instruire votre dossier pendant l'essai. L'offre de prêt ne sera toutefois éditée qu'avec une attestation de l'employeur confirmant la fin de la période d'essai et votre embauche définitive. Prévoyez donc une condition suspensive assez longue, renouvellement de l'essai compris.
Jusqu'à quel âge peut-on emprunter pour un prêt immobilier ?
Ce qui compte, c'est l'âge en fin de prêt : 80 ans dans la plupart des banques, car c'est la limite habituelle de couverture de l'assurance décès (75 ans pour certains contrats, 85 ans pour d'autres). À 65 ans, la durée est donc limitée à 15 ans ; en couple, l'âge du plus âgé fixe la limite.
Comment la banque calcule-t-elle les revenus d'une assistante maternelle ?
Elle retient la moyenne sur 3 ans des salaires déclarés sur Pajemploi, hors indemnités d'entretien, de repas et kilométriques, qui sont des remboursements de frais. Acheter loin de son secteur d'activité équivaut en outre, pour la banque, à un changement de clientèle : certaines refusent le dossier pour ce seul motif.
Ce guide fournit une information générale fondée sur les pratiques bancaires constatées à sa date de mise à jour. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit. Chaque banque applique ses propres critères et les chiffres cités évoluent : vérifiez-les au moment de votre projet. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.