Prêt relais : comment il fonctionne et combien la banque vous prête
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Le prêt relais est une avance de la banque sur le prix de vente de votre logement actuel, pour acheter le suivant sans attendre de l'avoir vendu. La banque prête en général 50 à 70 % de la valeur de votre bien, moins le capital restant dû, pour 12 mois renouvelables une fois, soit 24 mois maximum dans la plupart des banques. Le jour de la vente, le notaire solde l'avance avec le prix encaissé.
Le relais fait peur, souvent à tort : la grande majorité de ceux que je vois se dénouent sans incident, car les banques vérifient d'abord que le bien se vendra au prix retenu. Il ne devient risqué qu'avec un bien surestimé, atypique ou situé sur un marché lent, ou un budget sans marge.
Comment fonctionne un prêt relais ?
Vous avez trouvé votre prochain logement, mais le vôtre n'est pas encore vendu : la banque rend disponible, quelques mois plus tôt, une partie de sa valeur.
C'est un prêt court, in fine et non amortissable, qui se déroule en quatre temps :
- à l'achat, la banque débloque le relais, complété si besoin par un prêt classique ;
- pendant le relais, vous payez intérêts et assurance, ou seulement l'assurance si les intérêts sont reportés à la vente ;
- au compromis sur votre bien, comptez encore 2 à 3 mois jusqu'à l'acte définitif ;
- à la vente, le notaire rembourse la banque ; il ne reste que le prêt classique, s'il y en a un.
Combien la banque vous prête : le calcul du relais
La banque applique une quotité de 50 à 70 % selon l'établissement et le dossier (le plus souvent 60 à 70 % sans compromis signé, jusqu'à 80 % dans certaines banques avec compromis), puis déduit le capital restant dû, que la vente devra aussi solder :
Montant du relais = valeur du bien × 50 à 70 % − capital restant dû sur ce bien
Cette décote est votre coussin de sécurité, à condition de partir d'une valeur juste. Faites établir 2 à 3 avis de valeur par des agences différentes, sur un prix réaliste à 3-6 mois, et retenez l'avis médian, jamais le plus flatteur. Si la banque fait expertiser le bien, c'est la valeur d'expertise qui compte. Enfin, bâtissez votre plan de financement sur un prix de vente minoré de 10 % : si l'opération ne tient qu'au prix plein, elle est trop juste.
Une maison de 300 000 €, avec ou sans crédit en cours
Maison estimée 300 000 €, entièrement payée. Avec une quotité de 70 % (chaque banque applique la sienne), l'avance atteint 70 % × 300 000 = 210 000 €. Si le nouveau logement coûte 380 000 € frais compris, il reste 170 000 € à financer par l'apport et un prêt classique.
Même maison, avec 120 000 € encore dus sur le crédit d'origine. L'avance tombe à 210 000 − 120 000 = 90 000 €.
Le jour de la vente, les 300 000 € remboursent le relais (90 000 €) et soldent l'ancien crédit (120 000 €). Le surplus, environ 90 000 € avant frais, rembourse le plus souvent par anticipation une partie du nouveau prêt : négociez dès l'offre l'absence d'indemnités dans ce cas.
Relais adossé, relais sec, franchise : ce que vous payez
Le relais adossé est le montage le plus courant : l'avance finance une partie de l'achat, un prêt amortissable de 15 à 25 ans le reste. Le relais sec, utilisé seul quand l'avance suffit, est plus simple mais pas toujours facile à obtenir : la banque n'y gagne qu'un crédit court.
La franchise fixe le rythme des intérêts. En franchise partielle, la formule standard et la moins chère, vous payez chaque mois intérêts et assurance. En franchise totale, vous ne payez que l'assurance : les intérêts sont capitalisés et réglés à la vente, ce qui soulage la trésorerie mais coûte un peu plus.
Le taux d'un relais dépasse en général de quelques dixièmes de point celui d'un prêt amortissable (à vérifier au moment de votre projet), mais les intérêts portent sur le seul capital avancé — capital × taux annuel × mois réels ÷ 12 — et s'arrêtent le jour de la vente. Ajoutez l'assurance, les frais de dossier (couramment 500 à 2 000 €, difficiles à négocier), une éventuelle garantie et, si le bien vendu est hypothéqué, la mainlevée. Faites écrire dans l'offre l'absence d'indemnité de remboursement anticipé sur le relais.
Endettement et condition suspensive pendant le relais
Pendant le relais, trois charges pourraient se cumuler : l'ancienne mensualité s'il reste un crédit sur le bien vendu, les intérêts du relais et la nouvelle mensualité. Les banques ne les additionnent pas brutalement : l'ancienne mensualité est souvent neutralisée quand le montage intègre son remboursement, et le relais n'est compté que pour ses intérêts.
Si le ratio dépasse malgré tout 35 %, assurance comprise, la banque peut déroger, la surcharge étant temporaire et adossée à une vente : une dérogation, jamais un droit. Elle vérifie surtout que vous pouvez payer la période relais sans entamer l'épargne qui doit rester après l'opération : 5 000 à 10 000 € minimum dans l'ancien sans travaux, 15 000 à 20 000 € avec travaux ou en construction (voir comment la banque analyse un dossier).
Un relais s'instruit plus lentement qu'un prêt simple : dans le compromis d'achat, prévoyez une condition suspensive de prêt de 60 à 75 jours plutôt que les 45 à 60 jours habituels pour un achat dans l'ancien, avec un taux plafond supérieur au marché du moment. La condition suspensive de vente — acheter sous réserve d'avoir vendu — est rarement acceptée par les vendeurs : le relais sert justement à s'en passer.
Et si votre bien ne se vend pas ?
C'est la question que tous mes clients posent. À 12 mois, la banque proroge en général le relais, parfois avec une révision du taux ; à 24 mois, le capital est exigible. Préparez la sortie bien avant :
- la baisse de prix assumée, de très loin la première : sans offre sérieuse à 9 mois, baissez franchement, de 5 à 8 %, et changez de mandat ;
- la transformation en prêt amortissable, si la vente est proche ou si vous gardez le bien pour le louer, à condition que vos revenus supportent la mensualité, comptée en totalité, les loyers n'étant retenus qu'à 70-90 % (voir financer un investissement locatif) ;
- la vente à prix de liquidité, en dernier recours : la décote de départ est prévue pour que même ce scénario solde le relais.
Le vrai piège, c'est l'entêtement sur le prix : mettez en vente au niveau des ventes récentes, avec un mandat court qui engage l'agence, avant même de signer votre achat.
Je ne demande pas à mes clients si le relais est risqué, mais si leur bien se vendra dans les 12 mois au prix retenu. Bien standard, marché actif, budget avec marge : relais adossé sans hésiter. Bien atypique ou marché lent : vendez d'abord, en négociant avec l'acheteur un acte définitif à 4 à 6 mois. Aucune visibilité : vendez, louez quelques mois, puis achetez.
La fiche « Prêt relais »
La fiche « Prêt relais » va plus loin : le coût réel d'un relais chiffré en franchise partielle et totale, un cas d'endettement détaillé pendant le relais, le calendrier de la vente qui traîne et les alternatives comparées. Elle contient aussi le plan d'action de J-90 jusqu'à la vente, les documents à réunir, un quiz, un mémo express et un lexique.
Questions fréquentes
Quelle est la durée maximum d'un prêt relais ?
Un prêt relais est accordé pour 12 mois, renouvelables une fois, soit 24 mois maximum dans la plupart des banques ; au terme, le capital devient exigible. Un relais bien mené dure en pratique 6 à 12 mois.
Combien la banque prête-t-elle pour un prêt relais ?
En général 50 à 70 % de la valeur du bien à vendre, moins le capital restant dû sur ce bien ; certaines banques montent à 80 % quand le compromis de vente est signé. Si la banque fait expertiser le bien, la valeur d'expertise sert de base au calcul.
Que se passe-t-il si on ne vend pas son bien pendant un prêt relais ?
À 12 mois, la banque proroge en général le relais ; à 24 mois, le capital est exigible. Trois sorties existent : baisser franchement le prix, transformer le relais en prêt amortissable si vos revenus le permettent, ou vendre à prix de liquidité.
Comment la banque calcule-t-elle l'endettement avec un prêt relais ?
La banque n'additionne pas brutalement les charges de la période relais : l'ancienne mensualité est souvent neutralisée quand la vente doit solder ce crédit, et le relais n'est compté que pour ses intérêts. Dépasser temporairement 35 %, assurance comprise, reste une dérogation de la banque, jamais un droit.
Quelle différence entre franchise partielle et franchise totale sur un prêt relais ?
En franchise partielle, vous payez chaque mois les intérêts et l'assurance : c'est la formule standard et la moins chère. En franchise totale, vous ne payez que l'assurance ; les intérêts sont capitalisés et réglés à la vente, ce qui préserve la trésorerie mais coûte un peu plus cher.
Ce guide fournit une information générale fondée sur les pratiques bancaires constatées à sa date de mise à jour. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit. Chaque banque applique ses propres critères et les chiffres cités évoluent : vérifiez-les au moment de votre projet. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.