Prêt immobilier : comment la banque analyse votre dossier
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Une banque accorde un prêt immobilier quand quatre voyants sont au vert : un taux d'endettement qui ne dépasse pas 35 % de vos revenus, assurance comprise ; un apport qui couvre au moins les frais ; une épargne qui reste sur vos comptes après l'opération ; et des relevés de compte sans incident sur les trois derniers mois. Par-dessus, elle regarde la stabilité de vos revenus.
Aucun de ces critères n'est mystérieux, et la plupart se préparent. La majorité des refus que je vois en tant que courtier ne viennent pas d'un manque de revenus, mais d'un détail qui aurait pu être corrigé trois mois plus tôt : un découvert, un crédit oublié, une épargne vidée pour gonfler l'apport. Voici comment la banque lit chacun de ces points.
Le taux d'endettement : la règle des 35 %
C'est le premier calcul que fait la banque : (mensualités de crédits en cours + future mensualité, assurance comprise) ÷ revenus nets × 100. Depuis que les recommandations du HCSF sont devenues contraignantes, le résultat ne doit pas dépasser 35 %, sur une durée de 25 ans maximum. Les banques disposent d'une petite marge de dérogation, réservée en priorité aux résidences principales et aux très bons dossiers — ne construisez jamais votre projet en comptant dessus.
Côté revenus, la banque ne retient que ce qui est stable et régulier, et ne compte pas tout de la même façon :
- CDI hors période d'essai : salaire net avant impôt, primes contractuelles ; les primes variables sont moyennées sur 2 à 3 ans.
- Indépendant, profession libérale, chef d'entreprise : moyenne des revenus des 3 derniers exercices, après l'éventuel abattement fiscal figurant sur l'avis d'imposition.
- CDD, intérim : moyenne sur 3 ans, à condition qu'il n'y ait eu aucune interruption d'activité et que ce soit dans le même secteur. Certaines banques n'en retiennent que 80 %.
- Revenus locatifs : 70 % à 90 % des loyers selon les banques. Attention, le crédit du bien loué compte, lui, à 100 % dans vos charges : les deux ne s'annulent pas.
- Pensions alimentaires et allocations : retenues au cas par cas, selon leur régularité et l'âge des enfants.
Côté charges, tout compte : crédits immobiliers, crédits à la consommation, crédits renouvelables, et les LOA et LLD de voiture, que l'on oublie presque toujours. Un crédit qui se termine dans moins de six mois est en général neutralisé.
Deux garde-fous complètent le pourcentage. Le reste à vivre d'abord : ce qu'il vous reste en euros une fois la mensualité payée. Le saut de charge ensuite : l'écart entre votre loyer actuel et votre future mensualité. Un saut de charge trop important peut, à lui seul, motiver un refus — même avec un endettement dans les clous.
Un crédit auto qui fait basculer le dossier
Un couple gagne 4 200 € nets par mois. Il rembourse un crédit auto de 280 €/mois, encore pour trois ans. Son projet représente une mensualité de 1 250 €, assurance comprise.
Endettement : (280 + 1 250) ÷ 4 200 = 36,4 %. Au-dessus du plafond, le dossier est fragile.
Sans le crédit auto : 1 250 ÷ 4 200 = 29,8 %. Le dossier devient confortable. Mais attention à l'ordre des opérations : le couple ne solde pas son crédit avant d'avoir l'accord définitif de la banque. Il annonce qu'il peut le rembourser si nécessaire, le rembourse par anticipation une fois l'accord de la caution obtenu, puis fournit l'attestation de remboursement anticipé pour que la banque édite l'offre de prêt.
L'apport : combien faut-il vraiment ?
Le standard attendu par la grande majorité des banques est un apport qui couvre au moins les frais : frais de notaire (environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf), frais de garantie (caution ou hypothèque) et frais de dossier (couramment 500 à 2 000 €, difficiles à négocier). Le prêt finance alors le prix du bien, jamais plus. Un apport de 20 % ou plus vous place en position de force pour négocier le taux.
Un apport partiel reste possible, mais le nombre de banques prêtes à vous suivre diminue — les banques sont en général plus souples avec les jeunes emprunteurs et les primo-accédants. Le financement à 110 %, sans aucun apport, existe encore pour des profils exceptionnels ; ne bâtissez pas un projet sur cette hypothèse.
L'apport peut venir de votre épargne, d'une donation familiale (documentée), de la vente d'un bien ou du déblocage anticipé de votre épargne salariale pour l'achat de la résidence principale. Dans tous les cas, la banque vérifiera l'origine de chaque euro.
L'épargne qui doit rester après l'achat
C'est le critère que l'on sous-estime le plus. Après avoir versé votre apport, il doit vous rester une épargne résiduelle : entre 5 000 et 10 000 € minimum pour un achat dans l'ancien sans travaux, et plutôt 15 000 à 20 000 € pour une construction neuve ou un achat avec travaux, où les imprévus de chantier sont fréquents.
Votre épargne « bloquée » — assurance-vie, PEA, PER, épargne salariale — ne servira pas d'apport direct, mais elle pèse dans l'analyse : signalez-la toujours. Un point rarement expliqué si vous changez de banque : la nouvelle banque ne récupérera pas une épargne bloquée chez l'ancienne. Ce qu'elle peut espérer rapatrier entre dans son intérêt pour votre dossier.
Enfin, la régularité compte plus que le montant : un virement automatique de 150 € par mois vers un livret, visible sur vos derniers relevés, rassure davantage qu'un versement ponctuel de 2 000 € le mois précédant la demande.
Les relevés de compte : ce qui fait refuser un dossier
Vos relevés des 3 derniers mois sont la pièce la plus parlante du dossier : ils montrent votre gestion réelle. La banque demande ceux de tous les comptes qui apparaissent dans vos mouvements — pas seulement le compte principal. Elle y cherche cinq signaux d'alerte :
- les découverts, même petits, surtout s'ils se répètent ;
- les frais d'intervention et commissions de dépassement ;
- un avis à tiers détenteur (ATD), c'est-à-dire une saisie du Trésor public : motif de refus quasi systématique ;
- les jeux d'argent — paris sportifs, casino en ligne — même pour de petites sommes ;
- les flux inexpliqués : retraits importants, virements réguliers vers des bénéficiaires inconnus, qui font soupçonner un crédit caché.
Ne maquillez jamais un relevé et n'ouvrez pas un compte neuf pour « repartir de zéro » : une dissimulation découverte vaut refus définitif. La seule stratégie qui fonctionne, c'est d'assainir ses comptes trois mois avant le dépôt.
La stabilité de vos revenus
La banque se pose une question simple : ces revenus seront-ils encore là dans cinq ans ? Le CDI confirmé et le statut de fonctionnaire sont les plus confortables. En période d'essai, vous pouvez chercher un bien et signer un compromis, mais l'offre de prêt ne sera éditée qu'avec une attestation de votre employeur confirmant votre embauche définitive. Les profils indépendants, intérimaires ou seniors se financent aussi très bien — à condition de présenter les bonnes preuves : c'est l'objet de nos guides emprunter en CDD, en intérim ou à la retraite, prêt immobilier pour un chef d'entreprise et prêt immobilier en micro-entreprise.
N'injectez pas toute votre épargne dans l'apport. Une banque préfère un apport de 20 000 € avec 15 000 € d'épargne conservée, plutôt qu'un apport de 30 000 € qui vous laisse à zéro. Et si votre endettement coince, pensez à la famille : une donation peut augmenter votre apport, ou rembourser un crédit qui pèse sur votre ratio.
La fiche « Les conseils de base »
La fiche « Les conseils de base » reprend chacun de ces piliers en détail, avec le tableau complet des revenus retenus selon votre statut, le cas de l'indivision, le plan d'action sur 90 jours pour assainir vos comptes, la check-list de tous les documents à réunir, et un quiz pour vérifier que votre dossier est prêt.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'endettement maximum pour un prêt immobilier ?
35 % de vos revenus nets, assurance de prêt comprise, sur une durée de 25 ans maximum (27 ans lorsque le différé d'un achat dans le neuf ou d'une opération avec travaux importants est inclus). Les banques peuvent déroger pour une petite partie de leurs dossiers, en priorité pour les résidences principales et les très bons profils.
Peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport ?
C'est possible mais exceptionnel : on parle de financement « à 110 % », réservé aux profils excellents (endettement bas, forte capacité d'épargne démontrée, souvent jeunes actifs à fort potentiel). La plupart des banques exigent aujourd'hui un apport couvrant au moins les frais de notaire, de garantie et de dossier.
Combien d'épargne faut-il garder après l'achat ?
En règle générale, entre 5 000 et 10 000 € minimum pour un achat dans l'ancien sans travaux, et plutôt entre 15 000 et 20 000 € pour une construction neuve ou un achat avec travaux. Le montant exact dépend de la somme empruntée, de la mensualité et de vos revenus.
Combien de relevés de compte la banque demande-t-elle ?
Les 3 derniers relevés de tous les comptes qui apparaissent dans vos mouvements bancaires, et pas seulement ceux du compte principal. Découverts, frais d'intervention, jeux d'argent et saisies (ATD) y sont examinés de près.
Faut-il solder ses crédits à la consommation avant de demander un prêt ?
Pas avant d'avoir l'accord définitif de la banque. Annoncez que le crédit peut être soldé si cela débloque le dossier, remboursez-le par anticipation une fois l'accord obtenu, puis transmettez l'attestation de remboursement : la banque pourra alors éditer l'offre de prêt.
Ce guide fournit une information générale fondée sur les pratiques bancaires constatées à sa date de mise à jour. Il ne constitue ni un conseil personnalisé, ni une offre de crédit. Chaque banque applique ses propres critères et les chiffres cités évoluent : vérifiez-les au moment de votre projet. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.